Une toiture qui fuit, une installation électrique à refaire, un accueil à moderniser : dans un local loué, la première question est toujours la même. La règle tient en trois lignes. Les grosses réparations du bâtiment restent à la charge du bailleur. L’entretien et les réparations courantes reviennent au locataire. Les aménagements que vous décidez pour votre activité sont pour vous. Entre les trois, c’est le bail qui tranche, et la loi limite ce qu’il peut vous faire payer.
Les règles qui suivent sont celles du bail commercial. Elles ne s’appliquent pas automatiquement à un bail professionnel, celui des professions libérales.
Qu’est-ce que le bailleur ne peut jamais vous faire payer ?
Le Code de commerce dresse la liste des dépenses qui ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. Cette liste vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014. Pour les travaux, elle contient trois choses.
- Les grosses réparations. Le Code civil les définit : ce sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont de l’entretien. Les honoraires liés à ces grosses réparations restent aussi au bailleur.
- Les travaux dus à la vétusté ou à une mise aux normes, quand ils relèvent de ces grosses réparations.
- Dans un immeuble ou un centre à plusieurs locataires, le coût des travaux qui concernent des locaux vides ou d’autres locataires.
Une nuance : les travaux d’embellissement dont le montant dépasse le coût d’un remplacement à l’identique peuvent vous être facturés.
Qu’est-ce qui revient au locataire ?
L’entretien et les réparations courantes. Le site officiel de l’administration cite les peintures, les papiers peints, les moquettes, les appareils de chauffage, les compteurs, les sanitaires et les volets extérieurs. Le Code civil y ajoute, parmi d’autres, les vitres, les portes et les serrures.
Le même Code civil pose une limite : aucune réparation locative n’est à la charge du locataire quand elle n’est causée que par la vétusté ou par un cas de force majeure. Vérifiez ce que votre bail prévoit sur ce point.
Enfin, les travaux que vous décidez pour votre activité sont à votre charge : cloisons, agencement, décoration, mobilier sur mesure.
Mise aux normes : qui paie ?
C’est la question la moins simple. Elle concerne l’accessibilité, la sécurité incendie, l’électricité ou l’hygiène.
La réponse se fait en deux temps.
Quand la mise aux normes touche au gros du bâtiment, elle relève des grosses réparations : elle reste au bailleur, quoi que dise le bail.
Dans les autres cas, c’est le bail qui décide. Si le bail ne dit rien, le Code civil oblige le bailleur à entretenir le local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, et à y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Un conseil simple : avant de signer, cherchez dans le bail le mot « conformité » ou « mise aux normes », et lisez la phrase en entier. Les démarches à faire auprès de la mairie sont un autre sujet, traité dans notre article sur les autorisations à demander avant des travaux.
Quels documents le bailleur doit-il vous remettre ?
La loi vous donne le droit de savoir ce qui vous attend. Trois documents comptent.
- L’inventaire des charges. Le bail, ou son annexe, doit contenir une liste précise et limitative des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre vous et le bailleur. Sans cet inventaire, le bailleur ne peut pas vous facturer de charges.
- Les deux états des travaux. À la signature, puis tous les trois ans, le bailleur vous communique les travaux qu’il prévoit dans les trois années à venir, avec leur budget, et ceux qu’il a réalisés dans les trois années passées, avec leur coût. Sur demande, il doit fournir les justificatifs.
- Le récapitulatif annuel des charges. Il vous est adressé au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Dans un immeuble en copropriété, le délai est de trois mois après la présentation des comptes de la copropriété.
L’état des travaux prévus est le plus utile avant un aménagement. Il vous dit si une réfection de façade ou de toiture est programmée, donc s’il vaut mieux attendre avant de poser une vitrine neuve.
Vous hésitez sur un local ? Faire regarder les lieux avant de signer peut éviter de mauvaises surprises. Voici comment nous travaillons.
Vos travaux d’aménagement : qui paie, qui décide ?
Vous payez, et le bailleur donne son accord. Ce second point est expliqué dans l’article cité plus haut : nous n’y revenons pas.
Deux choses se discutent avant la signature, pas après.
- Une participation du bailleur. Vous pouvez la demander quand vos travaux améliorent durablement son local.
- La fin du bail. Regardez ce que le contrat prévoit : aménagements laissés sur place, ou local à remettre dans son état d’origine. Le calcul n’est pas le même.
Et si le bailleur fait des travaux pendant votre bail ?
Le Code civil prévoit que le locataire doit supporter les réparations urgentes, qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, même si elles le gênent. Mais si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du local dont il a été privé. Là encore, relisez la clause de votre bail qui traite des travaux du bailleur.
Avant de signer : que vérifier ?
- Demandez l’état des travaux prévus et l’état des travaux réalisés.
- Lisez l’inventaire des charges ligne par ligne.
- Trouvez la clause sur les mises aux normes.
- Faites estimer vos travaux d’aménagement avant de vous engager sur un loyer.
- Obtenez l’accord écrit du bailleur sur votre projet.
- Lisez la clause sur l’état du local en fin de bail.
Ce qu’il faut retenir
| Travaux | Qui paie ? |
|---|---|
| Gros murs, poutres, toiture entière, murs de soutènement | Le bailleur, toujours |
| Mise aux normes qui relève de ces grosses réparations | Le bailleur, toujours |
| Autres mises aux normes | Selon le bail |
| Peintures, sols, sanitaires, chauffage, serrures | Le locataire |
| Cloisons, agencement, décoration voulus par le locataire | Le locataire |
| Travaux sur des locaux vides ou sur ceux d’autres locataires | Jamais le locataire |
Questions fréquentes
Le bail peut-il mettre la réfection de la toiture à ma charge ?
Non, s’il s’agit de refaire la couverture en entier : c’est une grosse réparation, que le bailleur ne peut pas vous imputer, pas plus que les honoraires qui vont avec. L’entretien courant de la toiture, lui, n’est pas une grosse réparation.
Mon bail a été signé avant 2014 : ces règles s’appliquent-elles ?
La liste des dépenses interdites au locataire s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret du 3 novembre 2014. Pour un bail plus ancien, jamais renouvelé depuis, ce sont ses clauses qui comptent : faites-le relire.
Le bailleur peut-il me refacturer la taxe foncière ?
Oui, à condition que le bail le prévoie clairement dans l’inventaire des charges.
Je suis dans un centre commercial : comment sont répartis les travaux communs ?
Le bail doit préciser la répartition du coût des travaux entre les locataires. Elle se fait en fonction de la surface exploitée. Elle peut être pondérée, à condition que ces pondérations soient portées à votre connaissance.
Des travaux à prévoir dans votre local ?
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Informations vérifiées le 12/10/2026. Cet article donne les règles générales : votre bail peut contenir des clauses particulières. En cas de désaccord avec votre bailleur, faites-le relire par un avocat. Pour aller plus loin : la fiche officielle Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur.